2023.5.03

旅游的热，楼市的冷，一切都在意料之中。

(资料图)

在分化的市场中，不论是买房还是卖房，都是一个沉重的话题。虽然它对于每个家庭都很重要，但是在摘下口罩的第一个小长假，所有人都厌恶沉重。

明知会被堵到崩溃，也要出去嗨！

然而，青岛楼市，却没有向着“你不买，我不买，房价还要降两百\"的趋势发展。

小长假盘点：新盘确实上了很多，却没有给购房者带来更为丰富的选择。

3.5W+｜ 小开发商的谜之自信

亲子活动、露营烧烤、围炉撸猫，这个五一小长假，开发商也是下了血本的。但是对于绝大多数楼盘而言，人是真不少，但基本都是一个观点：

羊毛我可以薅，房子我坚决不买。

老王在假期中走访了多个红盘的营销中心，大家普遍的反馈是： 五一小长假的成交量，不如三月份的一个周末。

五月的楼市，就如同小长假最后一天的天气，让很多人心情沉重。

是不是房子没人买了，开发商就会慌，房价就会降？

我们先来看老四方的新盘通和·启章。在M1号线开通前后，很多开发商也曾天真的认为：

在市南、市北可开发土地殆尽的时候，改善族一定会沿着M1号线外溢。

过去三年中，持有这种观点的开发商脸都被打肿了，虽然现在所剩不多的准现房价格也不低了，但是去年掐着大腿卖的特价房，真是让开发商突破了自己的利润底线。

所以，头部房企对于老四方的地都不感冒了，这也让去年这个片区土地人气直线下降。除了卖学区的保利·和颂，青铁·封华地，上半年我们能看到的新面孔基本就是通和·启章了。

主城三区垫底的教育资源、狭窄的道路、老城区陈旧的城市界面……这个盘拥有着老四方楼盘所有的缺点。

个人认为，除了不在乎房价涨跌的地缘性土豪，不论是精明的外地投资客，还是市南区的政务精英，或是CBD的金融新贵，都不会看这种地段一眼的。这就如同商界翘楚如果来青岛一定会选择沿海一线的星级酒店一样，预算一旦到了四五百万，都要讲究点地段的圈层和排面。

但是，这个第一次做地产项目的本土小开发商，却有一个豪宅梦。

户型真不错，但是除了户型，真就没有任何长处了。那个狭小的营销中心，体现了这个豪宅的水准，比中海·寰宇时代的归家大堂都差点意思，跟张村河的产品就更没可比性了。

所谓的豪华精装，就目前展示的品牌来说，可能会让青铁·安澜地甩一条街，再看看园林呈现，真是被淄博本土开发商吊打。这3.5W元/平方米的预估价，让老王对于这家小开发商的勇气肃然起敬。

如果你再绕着这个项目转一圈，还会发现有一条路直冲着小区的一栋楼。

在老王看来，这是2023年青岛溢价最高的楼盘，没有之一。当然，还是那句话，人家开盘卖得不一定差，老四方也有不少有钱任性的主儿。

但是对于改善来说，目前开发商表现出的心态，基本断了很多人捡漏的念想。

比肩润府｜ 老江湖不会给出”你以为\"的价格

在二月份，有很多改善族对于老王高效权衡的建议，都表现得十分不屑。因为他们认为主城那些硬伤明显的楼盘，一旦行情不好，就会大幅降价。

那时候，才是真正的机会。

但是，这样的机会真的有吗？

青铁·安澜地，CBD的“孤品”。

只有两栋楼很难谈什么园林，对；

高层住宅公摊不小，对；

早晚高峰交通压力比较大，对。

但是，这个由保利操盘的新品就会按照你的价格逻辑定价吗？

不会的。

从产品力的角度而言，不论是外立面，还是户型、精装，都体现出了一流开发商的水准，那么价格一定也是随行就市。

与通和·启章最大的不同，这是一个可以步行去CBD的楼盘，而且对面就是新业广场，就凭这些，最终开盘卖卖华润·润府一样的价格，甚至更高一点，不奇怪。

所以，看完老四方，看完CBD，我们再思考一个问题：

张村河的双子星，以当下的产品力对应的价格，贵吗？

老市北的土地那么金贵，不会低成本到好开发商手里。而且去年主城三区的土地供应量大减，今天这种情形，老王年初就预料到了。你只有充分了解老王的专业度，就知道我让你高效权衡，是无奈但却理性的建议。

老盘加推｜ 需求集中机会在渐渐消失

在平时的咨询中，经常有读者会问老王：

王老师，楼市整体形势这么差，房价也不会涨了，我为什么还要立即买房子？

我给你说一个4月28号的真实案例。一个朋友去市南买新盘，这个盘最近卖得非常火爆，所以首开的楼座能看海的房源只剩下7楼和23层以上。本来买这个盘就把预算绷到了极限，23层以上肯定买不起，7楼，回家再想想

结果不到1小时，这房子卖了。

现在楼市确实不像2017年那么火，但是大家买房需求和预算都差不多，所以最合适的“中段”买的人最多，你等等，就是把最适合房子等没了。当然，新房源又加推了出来，再犹豫还是一样的情况。

大家要明白，市南的新房不愁卖，原因很简单：第一，老四方去年供地少，但是未来还有很多土地供应，但是市南核心区十年内就供应了三块土地，未来也没有什么供应了，这是真正的稀缺属性；第二，海景房是青岛的恒产属性，这是老四方、李沧永远也不会有的矜贵特质；第三，团岛山公园，这个老人孩子下了楼就能游玩的城市公园，是当下在售新盘中没有的稀缺配套。

第二个个例子，来自东李的销冠，五一假期期间也加推了，依然卖得很好。只是让人感觉很意外的是，卖得最好的还就是邻高速的楼座。

很多愤青拿噪音黑项目，这也确实是个缺点。但是在崂山底价都两万一的情况下，这有健身会所、有架空层、园林一流、户型一流、物业一流的房子，单价1.9万元/㎡-2万元/㎡的价格，是不是很稳？

第三个，高新区的地铁盘。已经开通的地铁+商业mall+学校+五所三甲医院+滨水公园，明年五月份交付的高层住宅，套三1.5卫新房也就110多万，而且V选还有首开大礼包。

一个粉丝开盘当日因为堵车晚了一个小时，心仪的前三个选择都被别人定了，当然果断出手第四个选项，结果也很不错。

但要是再等等呢？

所以，你出去玩了，你不买房，不代表那些符合当下刚需预算的房子，没有人买。

等你回过头来的时候，结果可能就更难了。

楼市就说这么多，最后跟大家说一点生活小窍门：

今天，我去买西瓜，观察了十分钟，找了一个我认为很厚道、回头客很多的摊位。然后我就跟老板说，你帮我挑一个，因为你比我专业。老板乐呵呵地帮我挑了个西瓜，回家切开，果然很好。

在你不专业的领域，寻找有良心的专业人，省时间还能获得一个好的效果。因为良心人，都讲究个口碑。